研究

COVID-19:
全球房地产
影响

随着COVID-19每天对越来越多的人产生影响,冠状病毒应急计划至关重要。探讨流感大流行对经济、房地产行业、投资者和占领者的潜在影响。

2020年3月12日,

政府、企业和社区都面临着毒品交易的现实。对经济增长、商业活动和个人行为的短期影响是不可否认的,尽管目前的共识是,全球经济将在2020年下半年反弹,但确切的轨迹是不可知的。因此,我们建议采用一种情景规划方法,而不是押注于任何大胆的预测,重点是准备好应对一种温和到温和的放缓,这种放缓在本质上是暂时的,或者是一种更为严重和持续的放缓。

COVID-19的爆发及其在全球的迅速蔓延让许多人感到意外,企业、社区和政府现在必须面对情况的严重性这一现实。每天都有大量的信息(和错误信息)需要被消费,在这种多变的情况下,事实和结果都在迅速变化。虽然个人和企业仍然关注健康和幸福,这篇文章将强调对房地产的潜在影响。

在短期内,疫情对全球经济增长的影响是不可否认的,那些疫情最严重的国家已经感受到了影响。在撰写本文时,人们普遍预测,全球经济将在2020年上半年遭受严重冲击,随后出现反弹——让人想起2003年非典(SARS)爆发后的复苏。尽管零售业和酒店业的需求受到的直接冲击非常明显,但某些行业更容易受到供应链中断的影响。欧宝篮球app汽车、航空、化工和消费品等行业已经开始出现混乱,其全面影响尚未显现。相反,制药和医疗行业的需求最有可能出现激增。

世界各地的卫生当局、政府和金融机构正在为保护和治疗本国人民、遏制病毒传播、确保企业稳定和健康的目标团结一致。许多央行拥有的“弹药”有限,但进一步降息和定量宽松、定向流动性支持以及宏观审慎克制,将为经济放缓提供一些缓冲。财政政策措施可以实施,但它们可能最有效地针对那些受收入损失和成本上升影响最严重的行业。欧宝篮球app

我们目前的基本情况是谨慎的。疫情范围越广、持续时间越长,对全球经济乃至房地产市场造成更长期影响的可能性就越大。在这一点上,很难将当前的实际经济影响和可能的经济影响与令人担忧的新闻来源和金融市场区分开来。疫情的确切发展轨迹以及由此带来的经济影响是不可知的。我们建议采用一种情景规划方法,而不是押注于任何大胆的预测,重点是准备好应对一种温和到温和的放缓,这种放缓在本质上是暂时的,或者是一种更为严重和持续的放缓。

为我们的客户提供更好的解决方案在此情况下,我们已对全球房地产行业的影响和影响进行了初步评估,我们将根据情况的发展进行更新。

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企业占领者和响应时间表

  • 员工的健康和福利将是公司的首要关注点,紧随其后的是业务连续性计划。考虑到快速变化的形势,业务需要灵活和灵活。我们主张采取一种注重防范、保护、监测和沟通的企业应对措施。
  • 运营弹性将是房地产决策者长期关注的焦点,因为企业发展了快速应对未来类似事件的能力。

企业活动的挑战环境

企业占领者必须保持敏捷,能够对这种迅速变化的情况迅速作出反应。我们建议将重点放在四个可能产生重大影响的领域:业务运营、员工、财务和通信。

业务操作
准备是至关重要的。尽管存在业务连续性计划,但对许多公司而言,此次疫情暴露出了漏洞。业务运作可能受到影响,应考虑改变或关闭受影响地区的业务,并将业务转移到新的地区或向关键员工传授知识。

供应链中断应当预见和抵消。供应链的可视性也不同行业和一个挑战是公司债券应设法改善。欧宝篮球app生产设施可能面临的短期和长期中断,如将产品分销渠道。其结果是,企业解决物流,人工成本,生产率和对冲整个供应链中的位置的风险。

战略决策过程将面临中断。这是目前我们知道的程度和这种影响的持续时间尚不清楚;在此期间,企业将快速追踪应急规划措施应对干扰的潜在长时间。

劳动力
人们保护和健康为优先。健康需要走在了前列放在为照顾到员工的基本责任公司,并保证工作效率。应急计划需要为员工无法上班,出行必须要实现或占用公司地点,并获得网站对游客来说,供应商和公众也需要检讨。社会和专业“疏远”,旷工和疾病都可能造成破坏和存在潜在障碍的经营和销售。你的建筑也可以作为污染的障碍。从长远来看,“建设健康”(包括建筑物的通风,空气过滤和清洁)和设施/管理的准备都将变得越来越重要。

远程工作的关键是确保你的活动的连续性。困难与同事和客户沟通,IT系统的容量问题和劳动力短缺的风险,也会影响生产力。缓解政策和程序,以及越来越采取有效的远程工作将有助于减少一些这方面的影响。

金融
关于公司债券的财务影响将是多方面的。企业需要资金与各地规划的缓解和弹性费用沿应急响应,“固溶”,从爆发的训练和恢复。雇用应考虑附加成本 - 临时更换工人和其他替代资源的可用性可能是困难的。分布式技术投资和远程办公工具的成本,使远程办公在可行的情况进行评估。

部署新技术和解决方案(例如PropTech和医药科技)来控制员工的感染都需要资金投入的水平。并非所有的投资都将给予赔偿,但这样会留下的提高,更可靠的操作措施和制度遗留下来的。

通信
沟通是必须提供的透明度。制定协议和指导方针上进行通信的传染病爆发的应变计划信息,员工和商业伙伴。

避免误解和确保信息的适当转让,还可以避免“假新闻”或“infodemics”。(一个“infodemic”是信息的过剩 - 有些准确,有些不是 - 这使得它的人很难找到值得信赖的来源,并在需要的时候可靠的指导)

什么是您的企业应对时间表?

到COVID-19需要企业应对立即开始和我们提倡的防备,保护,监控和通讯。这是一个持续的过程,并重点将随着时间的推移为企业审查长期决策的战略改变。我们已经可以看到,COVID-19可能有持久的影响(正面和负面的),这将影响公司债券的决策战略长远。下面简单介绍分阶段战术企业的反应,从开始到嵌入弹性,以具体行动的一些例子。

什么时候 怎么样

即时

下1〜2周

准备
保护
通讯

  • 激活(或创建)房地产操作的业务连续性计划,形成一个全球性的响应小组。
  • 构建数据分析功能,使的不断变化的威胁可能会如何影响组织的实时分析。
  • 建立通信协议和准则。
  • 简化决策流程,确保快速反应,能够有效地沟通,以保持业务的连续性。
  • 如果需要,接近设施(或者其部分)立即,识别备选的工作位置和部署在远程工作的计划。
  • 提高卫生和清洁措施,在现场,并考虑废物管理,同时也带来更多的室外空气在建筑物中加热和通风系统(或打开窗户的建筑物没有),以帮助稀释空气中的污染物。

短期

4周

监测和准备

  • 监控并不断评估局势。
  • 根据需要加快移动和远程工作的支持计划。
  • 重点在对房地产和减灾过程中对关键部位的运行管理是短期的。
  • 确保充足的供应维持 - 考虑任何潜在的中断供应链。

中期

3个月

连续性

考虑:

  • 移动和远程工作的支持计划的连续性。
  • 供应链中断影响操作。
  • 增加的犹豫和谨慎的房地产决策。
  • 面到面客户端交互的还原 - 计划接触和接合的替代手段。

长期

超过3个月

弹性

  • 远程工作的成功加速,从而导致长期的文化转变。
  • 供应链的多样化和企业的足迹优化。
  • 减少碳排放量和降低航空旅行可能对可持续发展和“负责任的企业”转变的企业的看法。
  • 对于需要高规格的房地产,以期更好地提供一个安全和健康的工作场所。
  • 增加工作场所的技术应用——传感器、空气质量和占用率指标——并更快地部署和使用PropTech和MedTech,以增强工作场所的安全性。

尽管公司债券的短期的注意力将集中在业务连续性,也有房地产决策显著的长期影响 - 一个重新强调与重点工作迅速作出反应,以类似的事件在未来的能力弹性。这些将通过部门各不相同,载于下面的各个部门的评论的影响。

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资本市场的影响

  • 随着投资者对不确定性做出反应,投资活动可能在2020年上半年放缓,其中零售和酒店行业受到的影响最大。转向防御性资产是意料之中的——作为主要风险仲裁者的关键考虑因素包括收入稳定性、操作临界性和职业密度。
  • 在以往的危机中,房地产投资曾出现波动,但随着时间的推移,总的趋势是增加对该行业的投资,我们认为这种情况没有理由改变。与其他资产类别相比,房地产继续提供有吸引力的相对回报。

不确定性过滤通过对投资者在近期内

在短期内,特别是在H1到2020年,全球商业地产投资活动预计将放缓。投资者将申请更多的尽职调查,并会体验到执行交易更低的实践能力。扩展事务的时间表和延迟推出已经是高度的市场影响明显;然而,技术将被用于连接各方和减少一些障碍执行。

酒店业、零售业和休闲业的信心和经营业绩受到的影响最为严重。跨境活动预计也将受到特别严重的打击,尤其是在那些被亚洲境外资本瞄准的城市。相反,随着最近利率的变化,更具增值性的汇率对冲正在扩大一些投资者的机会范围,并抵消下行压力。

利率波动正影响着仍处于“价格发现”阶段的贷款机构,尤其是在美国。目前市场更加动荡,贷款机构难以对资产进行定价。然而,信贷供应仍然充裕。

考虑到这些因素,投资者预计将转向更具防御性的资产和行业。由于缺乏关于COVID-19对基本面影响的全面数据,投资者在短期内应将以下几个关键因素视为资产级风险的主要仲裁者:

  • 收入稳定:合同收入的变化越小,风险就越小。这有利于生活部门和办公资产的信用租赁和强大的剩余条款。
  • 操作临界:设施和租赁对收入和业务运营越重要,风险就越低。这有利于数据中心和关键的后勤资产。
  • 职业密度:人口密度越高,传染的操作风险越高。这给酒店、零售、精选生活资产和灵活办公运营商带来了短期风险。

如果该病毒能在相对较短的时间内得到控制,预计全球房地产投资将在2020年下半年出现反弹。干粉(3300亿美元)和资金配置压力达到了创纪录的水平,这将确保投资者的兴趣保持强劲。一旦形势稳定下来,投资者有了更大的清晰度,被压抑的需求预计将在今年下半年释放。

虽然房地产投资在过去几年中经历了多次低迷,但总体趋势是房地产投资比重上升,我们认为这种趋势没有理由逆转。与其他资产类别相比,房地产继续提供良好的相对回报,我们已看到股票和大宗商品市场的波动性加大。房地产收益率与政府债券收益率之差仍处于或接近历史高点。有鉴于此,我们预计,在中长期内,资本将继续流入房地产市场(并可能增加)。因此,COVID-19的产量影响预计是最小的。

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房地产行业的影响

在工作和生活的各个方面都感受到了第19次脊髓灰质炎暴发的影响。可以理解,这对每个部门的影响是非常具体和不同的。在特殊情况下,如目前的环境,很难看到长期的影响。然而,我们正在评估每个部门的直接影响,并将揭示一些不太明显的长期影响。

根据我们的评估,我们对主要的房地产行业进行了排序,以反映短期风险水平,其中酒店的业绩表现在短期内波动最大,而生活行业的弹性最大。

酒店及酒店业

  • 旅游限制、活动取消和个人不愿出行的影响立即在酒店业显现出来。在短期内,入住率将会下降。
  • 国际游客比例高的地方是最容易暴露的,而国内游客可以乘坐汽车或公共交通工具到达的地方可能会受益。如果能在短时间内控制住疫情,疫情有可能迅速反弹。

减少个人和商务旅行对部门的影响

旅行建议和限制正在影响全球个人和公司的旅行计划;因此,对酒店业的影响是直接的。由于报告病例的国家数目继续增加,世界各地的主要会议和重大活动,如西南偏南和MIPIM,已被取消或推迟。此外,个人旅客对旅游的选择越来越挑剔,并重新考虑非必要的休闲旅游;在实施公务旅行限制的地方,消费者可以取消旅行并获得退款。

酒店运营商预计入住率将至少下降一个季度,从而导致他们无法积极推动峰值定价,以降低平均每日房价(ADR)和每间可用客房收入(RevPAR)。员工可用性的风险可能会进一步限制运营商提供服务的能力。

影响的程度将取决于疫情的持续时间和应对措施,尽管存在一些补偿性因素,可以在需求减少期间提供一些缓冲。国内旅游市场将会因为国内限制和消费者对旅游的犹豫而面临一些下行压力,但将会受益于从国际度假向国内度假的转变。国际客流量最高的市场,如纽约和巴黎,国际客流量下降的可能性最大,而那些国内游客可以通过汽车或公共交通工具到达的市场,情况可能会好一些。

展望今年下半年,随着经济活动回归正常水平,有可能出现快速反弹。然而,从以往的经济衰退和人为事件(如罢工和恐怖袭击)中可以看出,经济恢复正常的时间可能会很长。被认为是疫情爆发中心的目的地,或应对不力的目的地,可能会看到一个长期的下行趋势。投资交易可能会推迟,但应该会相对较快地恢复。从长期来看,这种流行病不太可能成为重大结构性变化的催化剂。

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零售市场

  • 全球零售商必须做好准备,应对一段现金流风险上升、消费者需求下滑和供应链中断导致运营成本上升的时期。对所有零售商来说,保护现金流仍然至关重要,对那些利润率较低的运营商来说尤其如此。那些受打击最严重的人可能会向房东寻求临时租金减免。
  • 拥有强大基础设施来满足在线订单的零售商可能是长期的受益者,它们将更加强调向灵活的全渠道零售模式的转变。通过重新思考供应链来确保运营的连续性,将是降低未来冲击风险的关键。

在一段消费者需求和利润受到限制的时期中航行

全球零售商必须做好准备,应对一段现金流风险上升、消费者需求下滑和供应链中断导致运营成本上升的时期。

在国际旅客的下降将最为严重影响全球的门户城市,奢侈品市场和超优质零售目的地。国内零售消费可能会受到来自消费者不愿或无法访问目的地暂时下降,其中感染的风险升高。非必需品的物品和休闲服务将受到打击比新鲜食品和基本干货,这已经看到需求上升,因为消费者囤货,以避免人员短缺的困难。随着疫情蔓延,这种行为可以预期在新的地区出现。从短期来看,供应链中断将导致较低的一些零售商的库存水平,并可能导致消费价格上涨的压力,尽管这在很大程度上有赖于灵活地源和管理库存。以下传统的两季节模型时尚运营商很可能在后来进入今年看到中断溢出。

如果该病毒的传播在今年年中减缓,重要的Q4季节性销售期会影响最小,从而有助于减轻全年的财务影响。尽管如此,农历新年的销售已经遭受了深刻的打击和不活跃的月份是不太可能弥补。显著下跌风险在所有地区存在,如果病毒的传播继续到年末。

保护现金流仍然是所有零售商,特别是对于有微薄的利润,包括较弱的零售商和非食用价值运营商的运营至关重要。那些受灾最严重的可向房东临时出租浮雕。如果流动性和资本约束的出现,新开店面将放缓,翻新将被推迟。

与基础设施零售商履行通过送货上门的网上订单,目前正在视为消费者不愿意访问商店的受益者,我们看到网上的人增加的转换。更大的重点将放在朝向柔性全通道的零售模式和持续履行移位;业主和零售商之间加强伙伴关系将需要冒出来实现这一目标。

从长远来看,许多零售商都可能重新考虑他们的供应链,以确保其运营的连续性和缓解未来冲击的风险。再加措施,以提高可持续发展绩效和限制更广泛的运营对环境的影响,零售商可能会选择农产品和房子更多的股票在本地。这可能会刺激更多需求的物流空间和/或推动现有店铺网络的重新规划。

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工业和物流市场

  • 全球供应链的中断是对工业和物流部门的主要影响。主要门户港口和机场的活动减少,导致使用率和闲置资源下降。此次疫情的爆发可能会提升供应链的弹性和缓解问题。
  • 此次疫情可能会加速自动化和机器人在运营中的使用,并降低该行业对劳动力的依赖。向网上购物(尤其是杂货)的转变可能会变得更加持久,进而提振对物流空间的需求。

供应链风险的缓解和适应力

破坏全球供应链将显著影响的工业和物流业。在中国制造业的收缩已经造成供应短缺和生产的全球下游设施临时停牌。

主要门户港口和机场的活动减少,导致使用率和闲置资源下降。库存水平将在受影响地区的下降,那些供应链之间的联系受影响的地区,而采购替换的股票很可能会在短期内难以或不可能因地域影响的广度。全球范围内,仓库的产能利用率将下降,公司专注于满足短期内的多余空间的需求可能会看到需求下降。

爆发很可能是提高供应链的风险缓解和适应力的问题 - 这已经到了最前线之际加剧贸易紧张关系的担忧。业务级响应可以改变,有两个显着的替代奉行:

  • 制造业的回流或近外包,以及在外包方面多样化的增加。这可能导致地区对工业设施和相关物流的需求增加,但也可能导致主要门户港口的集装箱流量减少,这些地区的仓库需求降低。技术将是确保更大的供应链可视性,以实现这一目标的关键。
  • 逆转现有的低库存覆盖的精益供应链。考虑到不确定性和干扰,企业可能决定在长期内增加库存水平,这可能对仓储空间的需求产生积极的流动效应。对于高价值和高周转率的商品来说,商业理由是最充分的。

在长远来说,这种爆发和未来冲击的预期可能会加速在行动中使用自动化和机器人。建筑物及其位置的规格会受到影响:高度自动化的建筑物可能在其建设占用方面更高,但体积更小,需要为停车场更少的土地。与电力相比,工党可能会成为一个不太重要的区位因素。此外,对网上购物的举动,特别是对杂货,有可能成为零售格局这又将对物流空间拉动需求的一个更永久的一部分。

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写字楼市场

  • 此次爆发可能会给已经处于周期末期的市场带来更大压力,从而有可能推迟投资活动,并导致租金增速低于此前预期。远程办公的增加可能会降低办公室使用率,而有短期租约的房东将是最容易受到影响的。
  • 从长期来看,疫情可能会加速采用远程工作和对协作技术的投资。

短线受阻从家里工作增加

基准抗击非典,COVID-19呈现出不同的场景,许多写字楼市场目前处于历史较高的租金水平。还有的是,爆发可以把更大的压力是在他们的周期的后期阶段的市场风险。比此前预测的投资活动和柔软的租金增长的延迟是不利因素,到2020年的表现。

随着远程办公的增加,办公室使用率将会下降,而拥有短期租约的房东是最容易受到影响的。如果成员们决定削减短期合同,共同工作的经营者尤其可能面临风险;中期收入较稳定的混合经营企业受到的影响较小。

在受影响最严重的市场,目前正在与租客谈判租约的房东可能会表现出加快谈判的意愿,并可能会提供更高的优惠条件,以完成交易。在不确定性持续存在的情况下,房东最好在租赁谈判的小点上默许,以确保交易得到执行,并保留长期的NOI。

我们正处于历史上最大的家庭工作测试的中间阶段,企业正在采用、改进和测试政策、流程和基础设施,以使其发挥作用。我们希望隔离协议能够鼓励在家工作的倡议,并且随着疫情的蔓延,这些做法能够在新的地区被采用。大型跨国公司最近公开宣布减少在家工作的做法,现在表明它们希望在疫情过去之前广泛采用这种做法。

展望2020年后,我们预计对远程工作的需求和对协作技术的投资将会增长,这将加速这些实践的更广泛采用。虽然这可能被视为对未来办公需求的威胁,但不太可能。注重提高空间的利用率和密度已经提高了效率,并在优化的投资组合中产生了有限的多余空间。相关行业的就业增长将远远超过在家工作对需求的影响。

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生活领域

  • 不可否认,COVID-19对人类的影响最大。向高密度生活和增加合作空间的长期趋势可能会增加传播的风险。需要制定缓解措施议定书。
  • 生活部门,尤其是多户家庭,往往具有更多的防御性,受益于稳定的收入流和积极维持租金以限制空置期的能力。需求对外部冲击的适应能力也相对较强。

一般是防御扇区,但有不同的配置文件

不可否认,COVID-19对人类的影响最大。这次疫情将进一步突出我们工作、生活和娱乐方式的演变。从住宅、学生公寓、合住到老年人/医疗保健,生活领域都与我们的行为和互动密切相关。高密度居住和增加合作空间的长期趋势可能增加了传播的风险,运营商将需要制定缓解方案。

从投资者的角度来看,生活行业具有防御性的投资特征,受益于稳定的现金流和积极管理租金的能力,以保持入住率和限制空洞的潜力。需求通常能够抵御经济冲击,其根本支撑因素包括人们买不起房子、城市化进程以及人们对更灵活生活方式的兴趣增强。然而,在这个不确定的时期,消费者信心的减弱和流动性的降低将影响需求。

住宅
多户家庭作为一种资产类别,将以更稳定、更长期的收入状况和更具防御性的投资特征,保持对COVID-19危机影响的弹性。如果新的住房供应是由投资者购买支撑的,那么对于那些依赖国际销售的地区,短期内需求将存在不确定性。技术是一个重要的缓解因素,新的在线交易平台计划将在2020年加速实施。

学生住房
高等教育设施的强制关闭和制度上的限制也带来了一些风险,比如在线教育的使用增加了(在这场危机中,随着我们看到技术应用的增加,在线教育可能会变得更加主流)。现代股票也偏重于国际学生的需求,尤其是来自亚洲的学生。不确定性和旅行限制将对入住率、新申请和收入产生直接影响,这将拖累2020/21研究项目的表现。

的感受
灵活的短期合住租赁存在下行风险,这对收入构成了直接风险。这一新生领域得到了私人股本资本的广泛支持,而不是更稳定的机构资本。这意味着严重的战略倾向于资产的持续增长,以建立可稳定退出的规模化平台。爆发时间的延长将破坏进一步的投资,并增加私人股本资本进行并购活动的可能性,这些资本已无意支持现金紧缺的商业模式。

高级/医疗
由于占用者的年龄和平均健康状况,该行业对运营商来说还存在相当大的额外风险。在整个供应范围内,以需求为基础的养老院将更能适应covid19需求效应,但这将被与对居住者要求更高的保护协议相关的额外运营成本所抵消。短期内,由于资产层面的尽职调查受到限制,投资活动将受到限制。

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最终的想法

虽然很容易把注意力集中在短期的经济影响上,但长期的社会和房地产影响不应被忽视。影响和后果将改变我们的生活和工作方式,可能导致新的运作模式。它会成为某些长期转变的催化剂吗?

  • 办公室 - 增加远程工作,更加注重健康,幸福和生产力。
  • 零售 - 网上买菜正常化,迫使零售商行为的改变。
  • 工业 - 供应链降低风险的去全球化。
  • 可持续发展 - 改变了旅游的感受和重新强调可持续的做法。
  • 技术 - 提高整合技术,尤其是PropTech和医药科技,影响生活和商业的各个方面。

社会和房地产变革的催化剂?

尽管相对直接地评估covid19的直接和直接的房地产影响比较简单——取消活动、关闭办公室、旅行限制和隔离区域的数量不断增加——但间接影响尚未完全实现。出现最多病例的城市和国家肯定会受到最严重的直接影响,但所有地区都将受到间接影响,可能是旅游业的减少、供应链的断裂,甚至是我们所有人的生活和工作方式的改变。

对社会和房地产的长期影响可能在未来几年继续显现。缓解活动将持续几个月,需要一些时间才能完全恢复。COVID-19的影响和后果将改变我们的生活和工作方式,可能导致新的运作模式:

  • 这是催化剂远程工作,成为工作生活,提高的更加根深蒂固部分福利和劳动生产率?
  • 将在网上买菜成为人们新的组群和需求如何将零售商对此作出回应增加的常态?
  • 将供应链的去全球化加速,因为企业希望降低风险?
  • 将减少碳排放,减少航空旅行改进出行需求和可持续发展的重要性,生产力和转变企业观念?
  • 这将迫使技术的整个生活和商业的各个方面增强的集成?

这些都是我们目前还无法确定答案的问题,它们都具有重大的房地产影响。然而,我们可以肯定地看到,疫情的长期后果将继续以一开始远不明显的方式逐渐显现出来。对人类、经济和商业的影响是不可避免的,但新的措施、政策和程序,以及对适当基础设施的投资,将有助于在短期和长期内减轻风险。

我们将继续监测全球各地的实际情况,并将根据这一情况的演变提供新的和正在出现的趋势的最新情况。

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