研究

Flex的空间和
coworking的2.0

商业地产已经通过灵活的空间和共同工作得到根本的破坏。下一步是什么这个高调的行业?

2020年2月4日

毫无疑问,商业地产正在经历一个巨大的转变,通过一些非常值得关注的干扰辅助。但一年是保存在消息的灵活空间几乎业每一天后,许多人想知道将来会怎样。我们收集了六个关键预测到2020年。

下面,点击“+”来了解更多关于每个预测...

在第四季度WeWork的租赁活动的衰减从48620顺丰速拖累平均弹性空间交易规模在第三季度2019与30117顺丰速在第四季度,38%的跌幅。WeWork’s average deal size (69,625 s.f.) is significantly larger than most other flexible space operators (21,153 s.f.), and the more conservative, moderate growth of most operators is likely to result in typical flexible space transactions spanning a single floor or less, rather than the multiple floors WeWork typically leased at a time. Additionally, investor concerns regarding the share of flexible space within an asset is likely to restrict the size of transactions – at least until there is a better understanding of the business model and investors are able to underwrite coworking leases with greater certainty.

Although JLL is tracking 950 different flexible space operators within the U.S., WeWork has accounted for 49.9% of sector leasing activity from Q1 2017 to Q3 2019. However, in Q4 2019, WeWork didn’t sign a single lease nationally, while other venture-funded groups such as Industrious, Knotel and Convene, and franchise models like Venture X and Serendipity Labs expanded significantly. The industry’s largest overall operator – Regus – also signaled their intent to growth their network via franchise agreements, a surefire way to fuel aggressive growth in the year ahead.

近年来,灵活的空间运营商已经从先前的保障性建筑物,如B类/ C办公楼和改变用途的仓库,为高品质的玻璃和钢铁资产租赁空间的战略离去。在2018年和2019年,出现了租赁的奖杯和A类建筑物发生由于运营商试图通过提供最优质的资产,以吸引企业用户的份额增长了11%。由于更加注重节约成本,并实现正的现金流,灵活的空间运营商有可能继续在努力成长利润率B类/ C办事处和仓库租赁更多的空间。

大部分的灵活空间,行业所属的批评租金套利的与生俱来的风险的金融模型,其中有一个在长时间的租赁负债和短期的不匹配承诺的现金流。考虑到这种固有的挑战,投资者和经营者已经探索其他财务模型更接近于零售和酒店交易结构,包括收入共享和/或收费的管理协议。勤劳拉巴威斯汀已通过通过管理协议与业主合作,建立了广泛的空间网络,而其他运营商正在迅速追赶起来。大地主也推出了各种各样的自我执行的概念,如工作室(铁狮门),软硬由BXP(波士顿地产)时,Flex +(欧文公司),空间+(华盛顿REIT)和贝克斯(白兰地)。一些灵活的空间运营商,如新型共用工作和义和团属性有围绕财产所有权和租期灵活建立了长期的业务模式。我们期待持续的勘探和投资从大厦业主为灵活的空间解决方案,未来行业增长的主要驱动自我执行和管理结构而不是风险较高的转租车型。

纵观历史,房地产投资者更喜欢传统的长期租赁和可预测的净经营收入(NOI),而不是短期租赁和可变现金流。因此,管理协议和自我表现模式的兴起需要业主的信心飞跃,他们将能够在灵活的空间内孵化租户,并将这些受束缚的用户转化为传统的长期租赁和/或通过将灵活的空间定位为建筑设施来推动需求和保留。

MakeOffices是总部位于华盛顿特区的地产商MRP Realty的子公司,在运作灵活租赁模式的资产方面,它在下游租赁方面表现出了强大的成功。在过去的24个月里,在Bethesda Crossing(位于马里兰州郊区的一个MRP物业),makeoffice的成员已经升级到60,000平方英尺的传统办公空间,平均加权租期为84个月。媒体公司Axios最初在MakeOffices位于弗吉尼亚州阿灵顿市克拉伦登大道3100号的办公楼里租了6张办公桌,不到18个月就在同一栋楼里以10年的常规租约租了整整1.5万平方英尺的一层。在River North(芝加哥),MakeOffices的房东Equity Office习惯在他们灵活的办公中心停留,同时带租户参观大楼。其中一位租客已经住进了他们位于新奥尔良街350号的“科学游戏”(Scientific Games)大楼,他在makeoffice里组建了一个团队,把办公桌数量增加到了72张,并为他们增建了一层。这些只是一些例子的积极影响,共同工作可以带来的建筑物。一般来说,业主有能力出售灵活空间的价值主张,以增加交易过程的速度、方便和效率,从而成为NOI增长和建筑价值增加的催化剂。

尽管一直以来,大公司都是为自由职业者、初创企业和小企业服务的,但如今,大公司在共同工作行业的收入中所占的比例已经超过了40%。财富500强的占领者们继续拥抱灵活的工作方式,认可了对预制的、灵活的、舒适的空间的需求。一些公司已经实施了围绕传统租赁和灵活租赁的内部指导方针,要求所有少于两年或少于指定员工数的空间要求都放在一个共享的办公环境中。

大多数大公司要么已经开发了项目,要么正在积极构建一个框架,将灵活空间作为其更广泛的CRE/portfolio/workplace战略的组成部分。我们预计,企业对灵活空间的需求在未来几年将大幅增长,这主要是由于企业需要适应短期的空间需求,并满足小规模员工的需求。

结论:灵活空间和联合办公,从根本上打乱了商业地产,在过去十年中22%的年均速度增长。我们预测预建的空间,灵活的设计,技术集成,租期灵活和热情周到的服务将成为常态,使空间的快速,灵活和乐趣。

各种规模的租户已经意识到利用灵活的空间安排,以更好地管理他们的液体劳动力和优化他们的房地产策略的潜在好处。强烈的品牌意识,积极的采纳和未来广泛使用的预测将继续推动改革的弹性空间部门几年来。

2010年以来,灵活的空间领域已达到了22%的年均增长率。虽然扩张步伐,这可能在未来几年放缓提前鉴于2019年下半年看到的破坏,租户预期已经在某种程度上将从根本上改变空间交付和消费的方式复位。

不论WeWork的道路前进的,房地产的未来将保留许多助长了这种破坏的关键要素。空间将是快速,灵活和乐趣。预建的空间,灵活的设计,技术集成,租期灵活和热情周到的服务将成为常态,继续从商品转变商业地产消费产品。

和我们谈谈您的办公空间。

应该如何联合办公等灵活的空间选择是你的商业战略的一部分?